賃貸借か持家か - 新おじさん教師のひとりごと

　今日も晴天でした。水曜日から雨との予報です。株価の方は連続して下げています。外国人投資家が、円安に振れず、継続した株の買いも入らないので、嫌気して売っているのだと思います。国内投資家も様子見で、これではずるずる下がるばかりでしょう。

　この調子で行くと、9000円台どころか、8000円台まで下がる可能性もあります。政治も経済も皆手詰まり状況です。大連立が成立して、懸案の消費税増税や原発再開を始めてくれたら、一気に株式も上昇すると思うのですが、現状では4月相場はなさそうです。

　さておじさんが毎日見ているアゴラというブログサイトに「賃貸借か持家か」というテーマで何回か記事が掲載されました。土地神話、不動産神話が崩壊して久しいです。地価は大都市や開発が進んだ地域以外は下がりっぱなしです。

　バブルまでは、地価だけは下がらないと言われたものです。今では、不動産ではなく動産とくに現金かそれに近い普通預金が一番有利なようです。デフレは何と言っても物価が下落し、貨幣価値が上昇するのですから。

　ところで、以前日本の政策は持ち家重視でした。国民も皆持家を望んだものです。ところが現在日本中に空家が多数出ています。おじさんの家の近くでも空家があります。持家の最大の利点は資産としての価値でした。「でした」と過去形で書いたのは、現在持家がどれだけ資産価値があるか疑問だからです。

　持家の良い点は現在では資産価値ではなく、安心感です。ローンさえ払い終われば追い出されることはありません。しかし、持家は、買ってローンを払い終われば終わりではありません。長く住み続けるためには、数年ごとの小規模な会衆と20年くらい経過してからの大規模改修が必要です。

　30年間くらい住み続けるなら、最初に家を建てた時と同じくらいのお金をかけて改修しなければ、快適なものにならないでしょう。おじさんの家は工業化住宅でした。日本の製品管理が最高だった時代のものなので（35年くらい前）建物にひずみなどは出ていません。

　しかし、を売るとしたら、建物の価値は０に近いと思います。15年くらい前に大規模改修をしたので、外観はとてもきれいです。とても30年以上経過したとは思えません。しかし、不動産屋さんに言わせれば建物の価値は０ということになるでしょう。

　おじさんの家は個人が開発した地域なので、公道ではなく私道です。おまけに道も狭いです。売るとなると安く買いたたかれると思います。つまり資産としての持家は、年数も新しく、場所も便利で、車庫なども整備されているところです。地方都市や大都市でも近郊などでは、買い手が少ないと思います。

　また、相続の問題があります。持家の場合、空家にしても土地と建物に固定資産税がかかります。使わなくても持っているだけで、お金が出て行くのです。大都会に出て、そこでマンションを買った若者にとって、地方の両親の実家など迷惑なだけです。

　さりとて賃貸借だと、変化にとても弱いです。高齢になると貸してくれるところが少なくなります。大家さんが代替わりして、アパートを駐車場にしたいと言う場合もあります。近隣がマンション化したので、立て替えてマンションにしたいと言う場合もあります。

　そうなれば、立ち退かなくても、家賃が高くなる可能性もあります。賃貸借は若いうちは良いのですが、先に書いたように高齢者になると大変です。結局どちらが良いと言うものではありません。持家と言ってもマンションなどの場合は、改修の積立金が少ないと大規模改修の際の負担金が多くなります。

　おじさんの考えでは、若いうちは（30代半ばまで）賃貸借で、中高年になって持家が良いのではと思います。若いうちは子供も小さく成長するに従って、家の間取りも変化します。大きな家を作ると子供が成長して出ていくと部屋が余って困ります。

　それに、子供が小さいと家の傷みも激しいです。この時期は賃貸借にして、ある程度大人になって、持家だと将来の見通しもできます。ただ一番教育費がかかる時期と重なるので大変です。余り家を持つ時期が遅いと定年後でもローンを返さなければならなくなります。

　どちらにしても難しいです。明日は家のお手伝いをします。